Хочешь жить - умей вертеться.
Говорят, что в любой организации, все зависит от ее руководителя. И тогда, при прочих равных условиях, одна работает очень хорошо и для себя и для людей, другая чуть тянет ноги, а третья организация может очень хорошо работать для руководителя, а люди, так … как придется, лишь бы не мешали.
Я столкнулась с товариществами, действующими по третьему варианту, когда вся система управления и контроля в организации построена таким образом, чтобы был защищен интерес лишь одного человека – это ее руководителя.
Точнее сказать, управляющего органа (правления) и контрольного органа (ревизионной комиссии) там просто нет, и потому в доме один «хозяин» - это председатель ТС.
Конечно в Законе «О совместном домовладении» и в Уставе ТС говориться, что «Высшим органом управления товарищества собственников является общее собрание», но при количестве более 800 человек - собрание никогда не собирается (попробуйте где ни будь разместить столько человек и таким «кагалом» что ни будь решить, да и не придут они, не появилось еще у наших собственников чувство ответственности за то имущество, которое находиться за дверью его личной квартиры).
Все, что имеет право сделать председатель товарищества в данной ситуации – это выбрать организацию, которая будет проводить техническое обслуживание дома, контролировать ее работу и вовремя продлять с ней договор.
Но, по-видимому, такое положение вещей не устраивало председателя ТС, развернуться то негде.
И решил он: «наберу-ка я себе штат сотрудников, назначу им зарплату, будет хоть кем руководить, да и деньги собственников через мои руки будут проходить, а не на счета обслуживающей организации».
Вот и взял председатель весь груз ответственности за товарищество на «свои хрупкие плечи». Только у общего собрания забыл разрешение на это спросить.
Начали деньги собственников тратиться направо и налево (по единоличному решению), как в голову председателю взбредет.
Захотел он счет депозитный в банке открыть – открыл.
Захотел с собственников вступительный взнос взять (без утверждения на общем собрании) – взял.
Захотел на обслуживание домов нанять штат в 20 человек – нанял.
Захотел на зарплату из людских денег пустить за год более 150 миллионов – спустил.
Не захотел открывать субсчет на капремонт на счетах ЖРЭО и складывать туда, то, что люди отчисляют на свои дома – не открыл (да и складывать то нечего, все же потрачено).
Захотел себе начислить материальную помощь в размере оклада – начислил.
Захотел получать зарплату выше принятого общим собранием – пожалуйста, тебе.
Захотел позволить сотрудникам, работающим в товариществе на полную ставку, каким-то образом, в это же рабочее время работать в другом товариществе собственников на ключевых должностях (председателя ТС, гл. инженера и др.) - позволил.
Захотел «себя любимого» избрать председателем товарищества еще на один срок – избрал.
Не жизнь, а малина!!!
А как только собственники со своими проблемками идут, то: «у нас денег нет». И действите6льно, «ходят тут, под ногами путаются, прохода не дают».
Умом-то люди понимают, что беспредел творится в товариществе, а сделать ничего не могут. Власть в помощи отказала, собрание не собирается, ревизионной комиссии нет. И сделай тут что-нибудь.
Ну, если только платить перестать в товарищество?! Ведь существует оно за деньги собственников.
15.08.2007 в 21:45
прикольненька!
01.02.2008 в 15:30
Елена, Вы и правы и неправы одновременно.
Попробую поделиться своим опытом, и тем что я увидел в других странах.
1. Собрание из 800 человек невозможно собрать. А что может решить такое собрание, если его собрать удастся? Закон позволяет вместо проведения общего собрания провести письменный опрос (заочное голосование). И разумеется, все решения, связанные с обилием цифр, дат, технических терминов - лучше проводить письменным голосованием., как правило 3 недели, чтобы все имели возможность обсудить и подумать. По окончании собирается счётная комиссия (как правило из желающих), подводятся итоги и регистрируются актом.
2. Правление, конечно, должно быть, но наличие правления - в пользу председателя. Если решение принимается коллегиально, ответственнасть коллективная; если решение принимает единолично председатель, он за всё и несёт… Что касается ревизионной комиссии - это отголоски “прекрасного далёко” из СССР, такой орган совершенно не профессионален, кроме того его заключение не имеет никакой юридической силы - почитайте инструкцию минфина. В практику всё больше входит аудит - это серьёзно, досконально и аудитор несёт ответственность за достоверность, вплоть до уголовной.
3.Выбрать организацию для технического обслуживания - это тоже термин “из далёка”. ТС - это форма управления, а не техобслуживания. Председатель может и не получать зарплату, но ТС должно заключить договор с управляющим (управляющей организацией), который должен обеспечить функции директора, финансового директора, технического директора, секретариата. Есть в штате сантехник или работы выполняются подрадным способом - вас вообще не должно волновать, это проблема управляющего. Вы, т.е общее собрание, письменно согласовываете эксплуатационные расходы, куда входит в том числе и заработная плата, и контролируете эту статью в целом. Соответствовала выплаченная зарплата этим расходам или нет, даст заключение аудитор.
4. Как я понимаю, ваш председатель взял на себя роль управляющего, и решил выполнять все работы хозспособом (т.е. собственный штат). В этом также нет ничего плохого, только вам необходимо заключить контракт с председателем, где будет оговорены права и обязанности, и платите уму спокойно и матпомощь к отпуску, и 13-ю зарплату - вы заинтересованы в надлежащем управлении вашей собственностью. Если этого управления нет, контракт не продлевается, и вы находите другого управляющего и подписываете с ним контракт.
5. Штатное расписание составляется не “с потолка”, а на основание отраслевых норм времени Минжилкомхоза, где в том числе утверждаются нормы расхода материалов. У нас обоснование штатного расписания занимает 50 листов мелким шрифтом. Зато нет темы для споров - на самом деле, как всем скопом можно решить, какую кому платить зарплату - у всех мнение разное. Обоснованное штатное расписание эту проблему снимает. Кстати, это и есть функция финансового директора.
6. Один раз в год, в январе, вы все должны получить письменно -
а)финансовый отчёт за год с раскрытием 100% движения по счёту, по статьям и по месяцам;
б) финансовый план на следующий год с видами предполагаемых работ и расходами (доходами) по статьям и месяцам, общие цифры коммунальных платежей на 1м2 летом, зимой.
в) пояснительную записку с объяснениеми
г) лист письменного голосования - “за”, “против”.
Это также функция финансового директора.
*От себя - если управляющий (любой, вашего не знаю) отказывается предоставлять финансовый отчёт и предлагать план на следующий год, есть 2 варианта:
- он не обучен, т.е. этого просо не знает, пусть обучается, можно посмотреть здесь: http://ochag7.narod.ru/254.htm
- не хочет обучаться и настаивает на своём - вежливо предложите ему найти другое применение своим способностям.
Увидите, что внедрив всё вышеперечисленное, значительно улучшите и климат в доме, и своё настроение.
Поверьте, что 800 квартир - это ваше преимущество, а не проблема, проблема у домов, где 30-40 квартир и зарегистрировано ТС.
Удачи.
Интересные новости на тему ЖКХ можно смотреть ещё здесь:
http://ochag7.narod.ru
и здесь:
http://komynalk.narod.ru
14.03.2008 в 19:49
Елена у Вас явно видно чувстсво личной неприязни к вашему председателю, может быть основанном на отдельном личном случае.
Я полностью согласен с комментарием Геннадия, очень толково всё объясняет и главное подтверждает практикой.Вы ищите причины не участия в жизни товарищества и ставите в вину неправильную работу председателя.Но я уверен, что Вы ни за какие коврижки не займете его место,не прочуствуете общение иногда с неадекватными жильцами,не возмете ответственность лично за принятое решение перед другими.В вашем письме деятельность председателя верна на 2/3 ,если вы пишите без надуманных эмоций. Если вы нчали изучать ПРАВО, тонаверное необходимо еще изучить и ФИНАНСЫ потому, что ДЕПОЗИТ открывается с целью сохранения ваших денег и получения хоть каких то процентов, которые можно направить на деятельность товарищества(материаллы,инвентарь,обслуживание сторонними организациями).Мой вам совет лучше помочь. а не вредить.И куда вы собрались ехать в другой город за опытом(или это было сказано потому ,что не было.что ответить)Сходите на соседние улицы( в Минске так много хороших примеров.Желающий увидеть найдет это рядом.
14.03.2008 в 23:42
Игорь, спасибо, что высказали свое мнение.
И очень надеюсь на то, что не у всех кто читает информацию, возникают те же ощущения. Потому что если это так, то мне нужно все переделать
1. Личной неприязни у меня к председателю нет и быть не может. Он человек, такой же как и все мы. И все мы, к тому же, делаем ошибки.
Все что у нас происходит - это не борьба против кого-то, это отстаивание наших прав. И прежде всего - это права собственников управлять совместным имуществом. (О чем мной подробно описано в статье “Собственники должны решать это сами…”).
2. Участвовать в жизни и деятельности товарищества мы стараемся изо всех сил. Но наше участие ни как не согласуется с интересами председателя. Потому нас регулярно посещают сотрудники милиции
3. На сегодняшний день я (и не одна) являюсь кандидатом на должность председателя товарищества. Наши активисты являются кандидатами в состав правления и ревизионную комиссию. Но мы хотим, чтобы товарищество управлялось правлением и его председателем (избираемый из состава правления). (И я предупреждая Ваше другое предположение, сразу разъясняю, что не власть для нас важна. Хочется, чтобы людям было хорошо. И чтобы деятельность в товариществе велась на основе законов, а не как-то иначе.)
3. Менеджер-экономист -это моя специальность. И что значит депозитный счет я знаю. Но загляните в Устав и Вы заметите там, что его открытие возможно только по решению общего собрания.
4. А в другой город я собралась ехать к родителям (живут они у меня там), и за одно хотела посмотреть как работает ассоциация товариществ. И что здесь крамольного?
Я надеюсь, что развеяла все Ваши предубеждения.
25.03.2008 в 15:28
Добрый день.
А посоветуйте пожалуйста (в Минске):
1. Аудиторские компания для проведения ежегодных ревизий. Сколько стоят их услуги? в ТС около 180 квартир
2. Обсулживающие организации (не ЖЭС) для обслуживания дома. Ведь держать штат сантехников и электриков на такое не очень большое товарищество не имеет вероятно смысла?
Подскажите, люди, имеющие опыт в данных делах.
07.04.2008 в 12:44
Видно никто и не в курсе вопроса, к сожалению.
Тогда хоть подскажите, кто знает, какова средняя зарплата Председателя ТС, бухгалтера и пр. сотрудников по городу ну или в Ваших товариществах.
Есть ли какие нормы, сколько квартир/квадратных метров должно быть на ставку председателя, бухгалтера и пр… Сколько не искал - такой информации не нашел.
Как я понимаю в данном вопросе надо опираться на то что устанавливает МЖКХ или нет? Ведь к примере в ЖЭС - у директора квартир наверное тысячи под 2 и одна ставка, а если в доме всего 200 квартир - то целая ставка председателя и бухгалтера не совсем правильно? Ведь так?
07.04.2008 в 17:45
Андрей, опыта с аудитом мы еще не имеем, потому ответить конкретно не смогу.
А что касается зарплаты председателя, бухгалтера и остальных, то вы правы, что ориентироваться нужно на аналогичные должности в сфере УЖХ. И объемы тоже имеют значение.
В ближайшие дни у нам в ТС предложат проголосовать за штатное расписание. Я обязательно размещу его на сайте.